안녕하세요. 아파트 분양권 입주권을 전문으로 중개하고 있는 더지앤지 리치부동산입니다.
어느 손님이 석수 럭키아파트 자료를 가지고 방문하셔서 럭키아파트 재건축에 대해 문의 하셨는데 석수럭키아파트는 조합설립 동의를 받기 위해 토지등 소유자별 분담금 추산액을 안내하고 있습니다. 이 자료에 의하면 석수 럭키아파트 조합원 분양가는 25평이 7억3000만원, 31평은 8억6000만원, 34평은 9억2000만원, 41평은 9억8320만원으로 추산했습니다.
재건축 추진위원회에서는 안내한 조합원 분담금액은 확정된 것은 아니고 ‘가장 보수적인 최대치’라고 합니다.
석수럭키아파트에 대해 궁금해하시는 분들을 위해 석수럭키아파트 재건축 진행현황과 추진위원회에서 작성한 자료를 보고 개략적인 사업시행계획안을 살펴보려고 합니다.
사업지구 개요
석수럭키아파트지구는 안양시 만안구 석수동 296번지 일원을 대상으로 하고 있으며, 면적은 39.556.2㎡으로 대략 평수로 환산할 경우 11,966평 입니다.
건축개요
석수 럭키아파트 재건축 추진위원회 제공자료를 보면 건폐율18.39%, 용적률 279.98%를 적용하여 지하2층 지상29층 규모로 건축계획을 수립하여 건축할 총세대수는 810세입니다.
분양가 추정
석수럭키아파트의 대략적인 조합원 분양가와 일반분양가를 추정한 자료를 보면
조합원 분양가 추정
○24평은 7억2940만원, 29평은 5억5890만원, 33평은 9억1620만원, 41평은 9억 8320만원입니다. 조합원 예상분양가는 일반 분양가의 83%입니다.
일반분양가
일반분양가는 24평 8억7830만원, 29평 10억3620만원, 33평 11억220만원, 41평 11억8480만원으로 추정하고 있네요.
조합원 분담 금 예시
정비구역 고시 당시의 용적률 280%이하 건축세대 수 810세대의 기준으로 추정비례율은 90.01%라고 합니다.
타입별로 3.7억~4.4억의 조합원 분담금을 납부해야 하는 것으로 추정되고 있습니다. 이것은 향후 용적율 변경으로 조정될 수 있는 사항입니다.
비례율
810세대를 기준으로 추정 비례율을 계산하면 90.01%로 계산되었습니다. 비례율은 조합원분담금과 일반분양대금을 합하여 건축비등 비용을 빼고 종전자산평가 금액으로 나누어 계산하는 것입니다.
석수럭키아파트 재건축 진행 어느 단계인가?
왜 조합설립추진위원회에서 이러한 자료를 보냈는지 석수 럭키아파트는 재건축 진행은 잘 되고 있는지 궁급하실 것입니다.
현재 사업진행단계는 어디쯤인가
○ 현재 단계: 조합설립추진위원회 승인 완료 → 조합설립인가 신청 준비 단계
○ 도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제26조 및 관련 규정에 따라, 추진위원회가 주민들에게 조합 설립 동의서를 걷기 전에는 반드시 추정분담금과 대략적인 사업 계획을 먼저 통지하도록 법으로 의무화되어 있습니다.
○ 즉, “우리가 대략 계산해 보니 재건축하면 분담금이 이 정도 나올 것 같은데, 이 내용을 확인하시고 조합 설립에 동의해 주십시오”라고 주민들에게 공식 제안을 건넨 시점입니다.
○ 석수 럭키아파트 재건축 단계
지금 단계에서 꼭 알아 두어야할 핵심 포인트
이 통지서를 받고 나서 분담금 때문에 걱정하시는 분도 계실텐데요. 지금 안내문에 발송된 금액은 확정액이 아닙니다. 이것은 조합설립을 위한 동의를 받는 과정입니다.
① 이 분담금은 ‘확정액’이 아니라 ‘추산액’입니다
지금 통지받으신 금액은 어디까지나 현재 시점의 예상 공사비와 대략적인 시세 공시가격을 토대로 시뮬레이션한 가상의 금액입니다.
향후 사업시행인가를 거쳐 최종 감정평가가 나오고 시공사 본계약을 체결하기 전까지는 분담금이 계속 변동될 수 있습니다. (통상 물가 상승이나 공사비 인상으로 인해 추후 늘어나는 경향이 있습니다.)
② 조합 설립을 위한 동의율 요건
현재 추진위의 가장 큰 목표는 조합설립인가를 받기 위한 법적 동의율을 확보하는 것입니다. 아파트 단지와 일부 주택가가 섞여 있는 구역의 경우 동의율 요건이 까다롭습니다.
현행법(2025.5.1. 시행 개정법) 기준 정리
재건축사업 – 주택단지 내 (도시정비법 제35조 제3항)
각 동별 구분소유자 과반수 동의
AND 단지 전체 구분소유자의 100분의 70(70%) 이상
AND 토지면적의 100분의 70(70%) 이상
재건축사업 – 단지 외 구역이 포함된 경우 (제35조 제4항)
토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상
AND 토지면적의 3분의 2 이상
확실한 미래가치가 예상되는 아파트
○ 확실한 재건축 미래 가치: 정비구역 지정 및 추정분담금 통지·동의서 징구 단계 등 재건축 사업 절차가 본격적인 궤도에 올라 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승 기대감이 매우 높습니다.
○ 우수한 교통 및 광역 접근성: 월판선 만안역이 인접해 있어 향후 교통환경이 우수해질 것으로 예상되며 서울의 강남과 여의도로의 서울 접근성이 양호하며, KTX 광명역 및 주요 도로망 진출입이 수월해 광역 교통 인프라 활용이 편리합니다.
○ 쾌적한 자연 및 녹지 환경: 단지 바로 앞에 안양천이 흐르고 갈뫼어린이공원, 충훈공원 등이 가까워 산책, 운동, 야외 활동을 즐기기에 좋은 친환경 입지를 갖췄습니다.
○ 안정적인 교육 및 생활 인프라: 화창초등학교, 안양중학교 등 인근 학군이 잘 형성되어 있으며 유치원 및 도서관 등 어린 자녀를 키우기 좋은 교육 인프라를 구비하고 있습니다.
○ 조용하고 쾌적한 주거 만족도: 유동 인구가 적고 주변 환경이 조용해 거주 만족도가 높으며, 인접한 상권과 편의시설 이용이 용이해 실거주 편의성이 뛰어납니다.