부동산 세제 전반에 걸친 대대적인 세법 개정이 가시화되면서 자산가와 실수요자들의 셈법이 분주해지고 있습니다. 국토부와 금융위에 이어 재정경제부의 종합 조율 토론회까지 마무리됨에 따라, 정부가 예고한 7월 23일 부동산 대토론회에서 다뤄질 최종 패키지의 윤곽이 점차 뚜렷해지고 있습니다.
특히 이번 세법 개정안은 단순히 세금을 감면해주던 이전 흐름에서 벗어나, 고가 자산보유층과 거주 목적이 없는 부동산 투기 수요(갭투자)에 대한 과세를 차별적으로 강화하는 세밀한 핀셋 규제 양상을 띠고 있어 주의 깊은 대비가 필요합니다.오늘은 개편 과정에서 기존 세제가 어떻게 전환되는지 구체적인 항목별 1:1 대조 분석과 함께 시장의 파급 효과를 선제적으로 짚어보겠습니다.
1.종합부동산세 과세 방식의 대전환 : 주택수에서 고가주택 표적으로
종합부동산세 제도는 ‘소유주택의 개수’를 기준으로 벌을 주던 징벌적 다주택 규제에서 벗어나, 개인이 보유한 자산가치 총합에 집중하는 구조로 패러다임이 이동합니다. 하나씩 살표보겠습니다.
현행 종합부동산세율
다주택자에 대한 종합부동산세는 현행 2주택 이하의 경우 0.5%~2.7%, 3주택이상은 중과세율로 0.5%~5%로 주택수와 금액(과세표준금액)에 따라 누진 적용되는 것으로 되어 있습니다.
과세표준금액=(전국합산공시가격-공제금액) x 공정시장가액비율(2026년은 60%)로 계산합니다.
공제금액은 1세대1주택자 12억, 2주택소유자 9억원, 3주택이상소유자 9억원, 법인은 공제금액 없습니다.
이렇게 하여 과세표준이 정해지면 주택수에 따라 종합부동산세는 아래와 같이 적용됩니다.
① 2주택이하(일반세율) : 0.5%~2.7%
② 3주택 이상(중과세율) : 0.5%~5.0%
2주택자자 3주택 이상자나 종합부동산세 세율은 과세표준이 12억까지는 동일하게 0.5~1%입니다. 다주택자로서 중과되는 구간은 과세표준이 12억원을 초과할 때 중과되는 것으로 현행 종합부동산세율이 적용되고 있습니다.
새롭게 논의 중인 세법 개정안
자산합계액 중심으로 과세하는 방향으로 논의 중인데요. 금액도 과세표준이 아닌 시세금액으로 하고 합산 시세가 약40억 초과 시 중과를 검토하고 있습니다.
공정시장가액비율 상향 또는 폐지
주택분 공정시장가액비율은 2023년 60%로 인하된 이후 2026년 현재까지 60%가 유지되고 있는데요 이것을 현행 비율60%를 상향 조정 또는 폐지하는 방향으로 논의되고 있습니다.
초고가자산 기준선 쟁점
현재 종부세 개편에서 가장 치열한 공방이 오가는 대목은 단연 ‘초고가 아파트’의 명확한 가격선 설정입니다. 대통령실 등에서 제시한 50억 원 수준이 관철될 것인가, 혹은 30억 원 수준까지 대상이 넓어질 것인가에 따라 과세 도마에 오를 서울 주요 아파트 단지 규모가 5만 가구 이상 차이를 보이기 때문입니다.
[현행 vs 개정 논의 안]
2.양도소득세 혜택 재배치 : ‘장기보유’에서 ‘실거주 증명’으로
부동산 매도 시 발생하는 양도세 감면 혜택의 기준선 또한 대폭 변경됩니다. 명의만 두고 외지에 거주해 온 투기성 1주택 보유자에 대한 세제 혜택은 급격히 거두어질 가능성이 높습니다.
1주택자 장기보유 특별공제
장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 물가상승분 등을 감안해 장기보유자의 세부담을 덜어주는 취지입니다. 이 중에서도 1세대가 1주택을 보유하고 2년 이상 거주한 경우 매매가격이 12억원이하의 경우는 비과세로 세금을 내지 않지만 12억원을 초과하는 경우 1세대 1주택이라도 양도소득세를 납부해야합니다.
이때 적용되는 것이 1주택자 장기 보유특별공제 입니다. 이 경우 보유기간과 거주기간 모두 1년에 4%씩 공제율을 적용하여 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%로 하여 10년가 보유하고 10년 거주한 경우 합이 80%까지 양도차익에 대한 공제를 해주는 제도입니다. 이것을 보유기간에 대한 공제를 최대 40%에서 20%로 낮추고 거주기간 공제 상한40%에서 60%로 높여 거주자하는 1세대1주택자에게 혜택이 돌아가게 하지는 쪽으로 논의가 되고 있습니다.
비거주 1세대 1주택자 장기보유 특별공제 폐지 또는 삭감
1세대 1주택 비과세 대상이 아닌자가 실거주 하지 않고 장기보유하는 경우 최대 30%까지 장기보유특별공제를 받던 것을 폐지하거나 대폭삭감하는 것을 논의 중에 있습니다.
[현행 vs 논의]
이번 양도세 특별공제 구조 개정안이 도입되면 보유만 하고 전세를 주던 ‘갭투자 외지인 보유분’ 매물들이 세 부담 가중 전에 대거 출현할 수 있는 유인이 마련되나, 동시에 시장 전반의 거래 빙하기와 겹쳐 퇴로가 막힌 매도자들의 한숨이 늘어날 전망입니다.
3.취득세 부담완화 : 집값 상승 현실에 발맞춘 세율 구간 상향
대중적인 실수요층에게 유일하게 규제가 풀리는 영역은 바로 취득세 파트입니다. 현재 적용되고 있는 취득세의 경우 주택을 취득하여 1주택이 되는 경우 6억이하는 1%, 9억원 초과는 3%인데 6억원을 9억원으로 상향하고 9억원으로 되어 있는 최고금액을 12억원으로 상향하는 논의가 진행중에 있습니다.
이미 수도권 평균 집값이 크게 상향 평준화되었음에도 1% 과세 적용 대상을 6억 원 이하로 묶어두었던 해묵은 구간이 조정됩니다. 대중적인 서민 및 실수요층 주택 매입 시 진입 장벽 역할을 했던 조세 비용이 일부 완화되는 긍정적 효과가 발생합니다.
4.주택담보대출 옥죄기와 잔금 납부 유동성 리스크 우려
여기에 세제 이슈와 더불어 가장 민감하게 돌아가는 곳은 금융 당국의 대출 총량 압박 정책입니다. 가계대출을 줄이겠다는 규제 기조에 따라 시중 금융권의 문턱이 급속도로 높아지는 중입니다.특히 수도권 정비사업(재개발·재건축) 구역 내 이주비 대출 및 기존 주택 처분 조건부 대출마저 자금이 막혀버리면서, 세입자 보증금을 돌려주지 못해 발이 묶이는 집주인들과 계약금 납입 이후 잔금 마련에 비상이 걸린 일반 분양 예정자들의 불안감이 극에 달하고 있습니다.
정리
고령화된 은퇴 세대가 대다수인 고가 다주택자 군은 이번 종합부동산세 과세 현실화와 대출 한도 축소라는 이중고를 겪게 됩니다. 세부담으로 인한 처분 욕구는 강해지지만 급격한 금리 변동과 거래 절벽 여파로 즉각적인 매각 처분이 힘든 구조적 한계에 부딪혀 수도권 요지의 가치 양극화 현상이 가속화될 것으로 예측됩니다.정부의 최종 조율을 거쳐 오는 7월 23일 개최되는 대통령 주재 부동산 대토론회 직후 구체적인 세법 개정안의 최종 방향성이 명확해집니다. 시장에 참여 중인 자산 운영 전략에 직접적인 타격을 줄 세제 개정 흐름을 긴밀하게 모니터링해야 하는 이유입니다.
