2026년 부동산 세제, 종부세 ·양도세 얼마나 오르나(계산예시포함)

정부가 발표한 세제개편안을 발표한 후에 사람들의 문의가 많습니다. 특히 주택에 대한 세제 즉, 양도세, 종부세 둘 다 바뀌는데 뭐가 어떻게 바뀌는지 헷갈리시죠? 특히 다주택자, 고가주택 보유자라면 세부담이 크게 달라집니다. 핵심을 5분안에 정리해드립니다.

목차만 보셔도 이번 부동산 세제개정이 어떻게 이루어지는지 감을 잡을 수 있도록 정리했습니다.

목차

양도소득세

1.1주택자 장기보유특별공제 거주중심으로 개편

2.다주택자 장기보유 특별공제 거주중심으로 개편

3.장기 보유특별 공제 한도 금액 제한

4.장기거주 1주택 양도소득세 기본공제 250→2500만원 확대

5.조정대상지역 다주택자 양도세 중과세율 완화

6.조정대상지역 내 일시적 2주택 처분기간 단축(3년 →2년)

종합부동산세

1.1세대 1주택자 종합부동산세 기본공제 거주 · 비거주로 조정(거주12→14,비거주12→9억)

2.공정시장가액 비율 및 세율 인상

3.1세대1주택 고연령 세액공제 보유에서 거주로, 공제상한신설

4.종합부동산세 세부담 상한율 150%→200%인상

1주택자 장기보유특별공제 거주중심으로 개편

① 부동산 장기보유특별공제 구분

○ 현재 장기보유특별공제를 받는 대상부동산은 토지, 건물(주택포함), 조합원입주권을 보유 및 거주에 따라 이 대상부동산을 팔 때 양도차익에서 일정비율을 공제해주었습니다.

이러한 장기보유특별공제 대상 부동산을 주택과 주택외로 구분하고 명칭을 바꾸겠다는 것입니다.

○ 장기거주소득공제 : 주택과 조합원입주권(주택으로 관리처분전)

주택과 재개발 재건축으로 조합원이 되서 입주권을 받은 경우 관리처분 전까지 조합원 입주권

○ 장기보유소득공제 : 토지와 건물(주택외), 조합원입주권(주택외 부동산 관리처분전)

② 28년 보유 ·거주 병행 29년부터 거주만 공제인정

현재 1세대 1주택자의 경우 매매금액이 12억원이하의 경우 비과세 조건을 충족하는 경우 양도소득세를 납부하지 않았습니다. 그러나 매매금액이 12억을 초과하는 경우 3년이상 보유하고 2년이상 거주한 경우 양도차익에서 거주기간 연4%(최대40%), 보유기간 연4%(최대40%)를 총 80%까지 공제해주던 것을 거주기간으로만 공제해주는 것으로 개정됩니다.

○ 2027.12.31까지 : 현행 유지

○ 2028.1.1부터 : 거주 연 6%(최대 60%), 보유 연2%(최대 20%)

○ 2029.1.1부터 : 거주 연8%(최대80%)

2.다주택자 거주중심으로 개정

① 개정내용

○ 현재는 조정대상지역에서 주택을 양도할 때 다주택으로 중과대상이 아니면 장기보유특별공제를 받을 수 있었고,비조정 대상지역은 다주택자라고 하더라고 3년 이상 보유 한 경우 연 2%씩 10년간 최대 30%까지 양도차익에서 공제 받을 수 있었는데 이 것을 보유는 28년까지만 적용하고 29년부터는 거주 중심으로 개정하였으며, 2년이상 거주한 경우 적용됩니다.

○ 27.12.31 : 현행법률 적용

○ 28.12.31 : 거주공제율과 보유공제율 중 높은 공제율을 적용

○ 29.1.1부터 : 보유 공제율을 없애고 거주공제율만 적용함

② 예상영향

다주택자 중 보유기간이 15년 이상된 주택이 매물로 나올 가능성이 높으며, 최근 매수한 주택의 경우 영향이 없을 것으로 생각됩니다. 세부적으로 살펴보면

매물이 나올 가능성이 큰 경우

○ 15년 이상 장기보유해서 차익이 크게 쌓인 주택 (특히 비거주)
○ 조정대상지역에 있는 다주택자 물건 (거주 요건 자체를 못 채우니까)
○ 초고가 주택 — 공제 한도(10억원)에 걸려서, 차익이 클수록 오히려 손해가 커지는 구조

별 영향 없거나 계속 보유할 가능성이 큰 경우

○ 최근 매입해서 아직 차익이 작은 주택
○ 미래 상승 기대가 아주 커서, 지금 팔아 세금 내는 것보다 계속 들고 가는 게 유리하다고 판단하는 경우 (단, 이번 개편으로 이 논리가 예전만큼 강하지 않음 — 한도 신설 때문)

변수와 한계

○ 유예기간(2027년까지) 동안 ‘절세 막차’ 매도가 몰릴 수 있음
○ 세제만으로는 집값 안정 효과가 제한적이라는 게 전문가 공통 시각 — 공급 부족, 거래세 문제도 같이 풀어야 함
○ 매물이 임대용에서 실거주용으로 전환되면서 전월세 매물이 줄고 전세가가 오를 수 있다는 우려도 있음
○ 아직 시행령 등 세부 내용이 확정되지 않아 최종안에서 조정될 가능성 있음

한 줄 요약:

오래 보유하고 차익 크고 조정지역에 있는 다주택 물건일수록 매도 압박이 크고, 최근 매입했거나 미래 상승 기대가 아주 큰 물건일수록 계속 버틸 가능성이 높음 — 다만 이번 개편은 “오래 버틸수록 유리하다”는 기존 공식 자체를 구조적으로 약화시키는 방향으로 설계됨.

3.장기보유특별공제 한도 신설

① 개정내용

○ 현행은 양도차익의 일정비율(공제율)에 해당하는 금액을 한도 없이 공제 했는데 28년부터 장기거주공제한도를 신설하여 인별 연간 및 양도물건별로 28년 연간 20억원, 29년이후 연간 10억원까지만 공제해준다는 애기입니다.

이 조항은 공제 한도를 두 가지 기준으로 동시에 적용한다는 내용입니다. 즉 둘 중 하나만 통과하면 되는 게 아니라, 각각의 한도를 모두 지켜야 합니다.

두 가지 한도

➊ 인별 연간 한도: 한 사람이 1년 동안 여러 건을 양도해서 받는 공제액 합계의 상한선
➋ 양도물건별 한도: 주택 한 채(한 건)를 양도할 때 그 건에서 받을 수 있는 공제액의 상한선

② 사례분석

사례 1: 단일 물건, 단독소유

A씨가 주택 1채를 2029년에 양도했는데, 계산상 공제액이 12억원이 나왔습니다.
→ 물건별 한도(10억원)에 걸려서 12억원이 아니라 10억원까지만 공제받습니다.

사례 2: 같은 해에 여러 채 양도 (인별 연간 한도가 작동하는 경우)

B씨가 2029년에 주택 2채를 팔았고, 각 건별로 계산한 공제액이 각각 7억원씩, 합계 14억원이 나왔습니다.물건별로는 각각 10억원 이하라 문제없음
하지만 인별 연간 합계가 14억원 > 10억원
→ 연간 한도(10억원)에 걸려서, 두 건 합쳐 10억원까지만 공제받습니다 (초과분 4억원은 공제 못 받음).

사례 3: 공동소유 (지분 비율 안분)

부부가 주택 1채를 50:50 공동명의로 보유하다가 2029년에 양도했는데, 이 주택 전체 기준 계산된 공제액이 10억원이라고 가정합시다.

물건별 한도 자체는 10억원이지만, 이게 “그 물건에 대한 총 한도“이므로 지분에 따라 나눕니다.
→ 남편 몫 5억원, 아내 몫 5억원으로 각자 5억원씩 공제받습니다 (부부 각각 10억원씩 받는 게 아님).

사례 4: 분할양도 (지분을 나눠서 다른 시점에 팔 때)

C씨가 주택 1채의 지분 60%를 2028년에, 나머지 40%를 2029년에 나눠서 팔았습니다. 이 물건 전체에 대한 공제 한도가 (예: 2029년 기준) 10억원이라면
→ 2028년 매각분엔 한도의 60%인 6억원, 2029년 매각분엔 40%인 4억원이 각각 배정됩니다. 시점을 나눠 팔아서 한도를 여러 번 받는 걸 막기 위한 안분 규정입니다.

핵심 포인트
두 한도는 AND 조건입니다. 즉 물건별로는 통과해도 연간 합계에서 걸릴 수 있고, 반대도 가능합니다.
공동소유·분할양도는 “한 채당 한도”를 여러 명, 여러 시점으로 쪼개서 회피하지 못하도록 지분·비율대로 나눠 적용하는 구조입니다.

③ 예상영향

똘똘한 한 채’ 전략의 퇴조 → ‘알맞은 한 채’로 수요 이동

과거엔 공제율만 충족하면 양도차익 규모와 관계없이 공제액이 제한 없이 늘어나서, 양도차익이 50억원이면 최대 40억원, 100억원이면 최대 80억원까지 공제받을 수 있었지만, 이제는 아무리 비싸고 많이 올라도 공제가 10억원에서 끊깁니다. 그 결과 무조건 비싼 집을 오래 보유하는 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 저물고, 세 부담을 피해 절세 효용을 극대화할 수 있는 20억~30억원대 ‘알맞은 한 채’로 수요가 재편될 것이라는 분석이 나옵니다.

초고가 주택 → 준고가 주택으로 ‘풍선효과’

초고가 주택에 대한 세 부담 증가가 주택 수요를 그 아래 가격대로 밀어내는 풍선효과를 낳을 전망이며, 실무 담당자도 양도가액이 30억원 정도이고 집값이 3배로 오른 경우는 10억원 한도에 걸리지 않지만, 40억~50억원대 고액 양도자는 이 한도에 걸린다고 설명합니다. 즉 한도가 걸리는 지점(대략 30억원 안팎)을 경계로 수요가 그 아래로 몰리는 구간별 양극화가 예상됩니다.

30억원 매도, 집값 3배 상승 사례

취득가액 = 30억 ÷ 3 = 10억원
전체 양도차익(①) = 30억 – 10억 = 20억원
과세대상 양도차익(②) = 20억 × (30-12)/30 = 20억 × 0.6 = 12억원
장특공제액(③, 80% 적용) = 12억 × 0.8 = 9.6억원

→ 9.6억원은 10억원 한도 아래이므로 실제로는 한도에 걸리지 않습니다.

40~50억원대 고액 양도 사례 (비교)
같은 방식으로 50억원 매도, 집값 3배 상승을 가정하면:

취득가액 ≈ 16.7억, 전체 차익 ≈ 33.3억
과세대상 차익 = 33.3억 × (50-12)/50 ≈ 25.3억
80% 공제액 ≈ 20.3억원

공동명의(지분 안분)의 절세 효과 축소

기존엔 부부 공동명의가 여러 세제 혜택에서 유리했지만, 이번엔 해당 한도가 개인별·양도물건별로 쪼개어 적용되며, 부부가 5대 5 공동명의로 주택을 소유했다면 2029년부터는 각 5억원씩만 공제 한도를 적용받게 됩니다. 즉 “물건당 10억원”이 공동소유자 수만큼 늘어나는 게 아니라 지분대로 나눠 가지므로, 공동명의를 통한 한도 우회는 막힌 셈입니다. 이 때문에 앞으로 공동명의 자체의 절세 매력이 줄어, 신규 취득 시 명의 구성 전략에도 영향을 줄 수 있습니다.

분할양도를 통한 한도 회피도 차단

지분을 시점 나눠 파는 방식으로 물건별 한도를 여러 번 받으려는 시도 역시, 분할양도 비율에 따라 안분하도록 규정되어 있어 실효성이 없습니다. 다만 이 규정이 명시된다는 것 자체가, 정부가 이런 회피 시도를 미리 예상하고 원천 차단하려 했다는 신호이기도 합니다. 반대로 보면 시행 초기엔 세부 유권해석을 둘러싼 다툼(예: 어느 시점부터 ‘분할양도’로 볼지)이 나올 가능성도 있습니다.

구체적 세부담 증가 사례

25억원에 취득한 주택을 75억원에 매각하고 10년간 보유·거주한 경우, 현행 제도에서는 약 33억6000만원을 공제받을 수 있지만 개편 후엔 10억원으로 묶여 세부담이 급증합니다. 이런 초고가·고차익 물건일수록 매도 유인이 강해질 것으로 보입니다.

이 한도 신설은 특정 보유기간보다 가격대(특히 초고가)와 소유구조(공동명의·분할양도)를 겨냥한 장치입니다. 30억원 안팎을 기점으로 그 위 초고가 주택은 세부담이 급증해 매물 압력을 받는 반면, 그 아래 20~30억원대는 상대적 매력이 커져 수요가 몰리는 ‘가격대별 재편’이 핵심 흐름으로 예상됩니다.

[장기보유특별공제 개편안 종합]

4.장기거주 1주택 양도소득세 기본공제 확대

① 기본공제 연간 250만원 →2500만원

○ 주택수요건 : 1세대 1주택

○ 거주요건 : 10년 이상 거주

○ 가격요건 : 양도가 30억원이하

1세대 1주택인자가 양도가양도소득 기본공제 250만원 →2500만원

10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대 1주택 양도시 연간 2500만원 공제

5.다주택자 조정대상지역 주택 양도소득세 중과율 한시 완화

○ 1세대 2주택 : 6~45%+20% →27년 6~45+5%, 28년 6~45%+10%

○ 1세대 3주택 : 6~45%+30%→27년 6~45%+10%, 28년 6~~45%+15%

6.조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 특례기간 단축

○ 일시적 2주택 보유허용기간이 신규주택 취득일부터 3년이내 →2년으로 단축

1.1세대1주택자 기본 공제금액 조정

① 1세대1주택자 기본 공제 금액

○ 거주 1세대1주택자 : 공시가액 함계 12억 →14억으로 상향

○ 비거주1주택자 : 12억 → 9억으로 인하

② 그외 주택 보유자(다주택자)

○ 그외 주택 보유자 : 9억초과시 과세 대항으로 함

○ 적용방법 : 기본공제 4억, 5억원은 조택가액의 합에서 거주주택 가액 비중 만큼만큼만 공제

③ 적용사례

○ 사례 1: 공시가격 10억원 주택 2채

1채 거주 시: 거주주택 비중 = 10억 ÷ 20억 = 50%
→ 4억 + (5억×0.5) = 6.5억원 (앞서와 동일 결과, 가격이 같아서)

○ 사례 2: 서로 가격이 다른 2주택 보유 (여기서 차이가 드러남)

A) 비싼 집에 거주하는 경우

• 거주주택(공시가 15억원) + 비거주주택(공시가 5억원), 합계 20억원
• 거주주택 비중 = 15억 ÷ 20억 = 75%
  → 4억 + (5억×0.75) = 7.75억원

B) 반대로 싼 집에 거주하는 경우

• 거주주택(공시가 5억원) + 비거주주택(공시가 15억원), 합계 20억원
• 거주주택 비중 = 5억 ÷ 20억 = 25%
  → 4억 + (5억×0.25) = 5.25억원

→ 똑같이 “2주택 중 1채 거주”인데도, 어느 집에 거주하느냐(비싼 집이냐 싼 집이냐)에 따라 공제액이 6.5억원 → 7.75억원 또는 5.25억원으로 크게 갈립니다.

○ 사례 3: 공시가격 10억원 주택 3채 (동일 가격일 때)

• 1채 거주 시: 거주주택 비중 = 10억 ÷ 30억 = 33.3%
  → 4억 + (5억×0.333) ≈ 5.67억원 (역시 가격이 같아서 앞선 결과와 동일)

사례 4: 가격이 다른 3주택 (차이가 드러나는 경우)

• 거주주택 20억원 + 비거주 2채 각 5억원씩, 합계 30억원
• 거주주택 비중 = 20억 ÷ 30억 = 66.7%
  → 4억 + (5억×0.667) ≈ 7.33억원

→ 같은 “3주택 중 1채 거주”라도, 거주주택이 전체 자산에서 차지하는 가격 비중이 클수록(비싼 집에 살수록) 공제액이 커집니다.

시장 영향 측면에서 의미하는 바*: 다주택자는 단순히 “거주용 1채를 정한다”가 아니라, *보유 주택 중 어느 집을 거주지로 택하느냐에 따라 공제액이 달라지는 전략적 선택*을 하게 됩니다. 특히 고가 주택에 거주할수록 유리한 구조이기 때문에, 다주택자가 저가·지방 주택보다는 *가장 비싼 주택을 실거주지로 선택하려는 유인*이 커질 수 있습니다 (이는 ‘거주 이전’ 자체를 유도하려는 정책 의도와도 맞아떨어지는 방향입니다).

④ 적용시기 : 27.1.1이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

2. 공정시장가액 비율 및 세율 인상

① 공정시장가액 비율 상향

○ 1세대1주택자, 지방2이하 주택자, 조정대상지역1주택 : 60% → 70%(27년이후)

○ 3주택이상 및 조정대상지역 2주택이상 : 27년 70%→28년 80%

② 세율 주택가액 기준으로 이원화

○ 현재는 과세표준이 12억까지는 금액기준, 12억원을 초과하는 금액은 주택수에 따라 중과하는 구조로 되어 있었음

○ 27년은 과세표준이 6억~12억 1~3주택자의 세율을1%→1.3%인상,1~2주택자 1.3%→1.5%로 인상하고, 28년부터는 주택수와 상관없이 과세표준금액으로 통일하여 적용함

3.1세대1주택 고연령 세액공제 보유에서 거주기준으로

① 보유기간에 따른 세액공제 →거주기간으로 단계적 전환

○ 현행

1세대 1주택자에 대해서는 연령 및 주택보유 기간에 따라 산출세액의 80%까지 세액공제 적용하고 한도는 없음

○ 개정

보유기간에 따른 세액공제 : 공제율은 동일하나 27년은 보유와 거주공제 중 높은 공제율 적용하고 28년부터는 거주공제만 적용하는 것으로 전환함

○ 금액한도 신설 : 27년 800만원, 28년이후 600만원

현행은 1세대 1주택자에 대해 최대 80%까지 세액공제 적용하였으며 한도가 없었는데 27년 800만원, 28년 600만원까지 한도 신설함

4.종합부동산세 세부담 상한 조정

○ 현행 직전연도 총보유세 상당액(재산세+종합부동산세)의 150%를 상한액으로 부과하는 상한제가 있었으나 세부담상한을 200%로 인상함

아직 시행령까지는 마련되어야 하는 기간이 남아 있습니다. 시행령이 마련되면 구체적인 내용들이 확정됩니다. 이후 개정된 내용 또는 시행령 제정되는 경우 신속하게 포스팅 해드리겠습니다.